Однажды нам довелось реконструировать историческое здание в Москве. Надо отметить, что фактически это здание 1810-1860 годов постройки не относилось к памятникам архитектуры и не входило в зону действия охранных мероприятий, поэтому у заказчика была возможность внести довольно значительные изменения, но надо отдать ему должное, он сделал все возможное, чтобы сохранить облик старой купеческой усадьбы.



Поскольку требовалось из маленького двухэтажного особняка создать полноценный бизнес-центр в три этажа – с высокими потолками, соответствующий современным требованиям эргономики – конечно, пришлось столкнуться с определенными сложностями. Во-первых, нужно было надстроить мансардный этаж, сохранив при этом уникальность и самобытность здания. Во-вторых, требовалось внедрение ряда современных технологий (например, нужно было встроить лифт – подобные вертикальные коммуникации создают динамическую нагрузку на здание, и это необходимо учитывать при работе над проектом). Но в общем и целом, со всеми этими задачами удалось разобраться, а сама работа была очень интересной.

Конечно, подобная практика вряд ли станет трендом – слишком много законодательных сложностей возникает при реконструкции исторических объектов (не говоря уже о реставрации). Серьёзный интерес к таким объектам, по всей видимости, может возникнуть в том случае, если объект удачно расположен – скажем, в интересных для деловой или туристической активности местах. Однако надо понимать, что здесь возникнет очень много нюансов и требований, а выгода неочевидна.

Впрочем, есть и примеры удачного капиталовложения подобного рода – например, успешным ещё с конца «советской» эпохи объектом, можно назвать комплекс гостиниц в исторических зданиях в Суздале (дом купца Лихонина). Но вообще с подобными объектами девелоперы связываются достаточно неохотно, поскольку они требуют больших вложений, связаны с рядом серьезных ограничений и предполагают очень кропотливую работу в ходе разработки проекта, согласования проектно-разрешительной документации и собственно реконструкции.



Прежде всего, необходимо соответствие предполагаемой реконструкции всем требованиям к согласовательной документации, необходимой для того, чтобы работы можно было проводить. Если вся подготовительная часть проектной проработки досконально и чётко проведена и получены все необходимые согласования по закону, то сложностей возникать не должно.

Другой важный момент – общественное мнение. Его необходимо заранее подготавливать, для чего существует множество проверенных технологий и способов. Иначе жди проблем – к сожалению, люди обычно не видят разницы между реконструкцией и разрушением исторического здания, поэтому недовольная часть населения, скорее всего, начнёт бурно протестовать против «уничтожения памятника культуры».

Конечно же, очень многое зависит от состояния самого объекта – необходимо провести тщательную экспертизу, прежде чем начинать работу над проектом. Очень важно досконально понять, насколько пострадали от времени стены, перекрытия, фундамент здания и как именно нужно действовать, чтобы сохранить его уникальный вид.

Важный момент – бюджет проекта. Как ни крути, подобные объекты обходятся девелоперу довольно дорого. Рассмотрим вариант реставрации: практически любой материал здесь будет стоить как минимум в два раза дороже. Нужно учитывать и то, что технологии при работе с историческим объектом тоже будут сложнее и потребуют значительных затрат.

Цена, конечно, строго индивидуальна, но надо понимать, что наценка на проект реставрации равна его стоимости (вполне официально, в соответствии с методическими рекомендациями по ценам на проектно-изыскательские работы (МРР-3.2.82-12)). Нельзя забывать и о том, что квалификация специалистов, которые будут работать на таком объекте, должна быть высочайшей – сложность работ такова, что неопытный архитектор с ней просто не справится.

Тем не менее, хотелось бы, чтобы подобные объекты почаще появлялись в работе. И дело не только в том, что с ними очень интересно иметь дело, но и в том, что они, как правило, весьма красивы. Кроме того, не хотелось бы утратить здания, являющиеся, по сути, памятниками архитектуры, а если ими не заниматься, они попросту разрушатся с течением времени.