Коммерческая недвижимость. Формула успешности проекта     

Текст: Константин Акатов
Иллюстрации: проекты студии DeViz
2012 © Copyright DeViz

 

Критерии успешности

Независимо от того, идет ли речь о проектах торговых центров или разработке бизнес-инкубатора, основными критериями успешности и, соответственно, задачами, которые ставятся перед дизайнером, являются следующие:

1)       Сделать удобно и красиво, то есть обеспечить функциональную и эстетическую привлекательность объекта и для арендаторов, и для посетителей (этого вполне можно добиться с помощью проектных решений). Также необходимо создать уникальный образ, который бы гарантировал узнаваемость бренда и лояльность посетителей.

2)       Уложиться в бюджет и сроки - обеспечить экономические и временные показатели, заложенные в девелоперском процессе.

Проблема в том, что эти задачи нередко друг другу противоречат, а потому их решение является довольно непростым процессом, так как требует одновременно эффективной творческой работы и четкого проектного менеджмента.

 

Рабочая документация проекта. Эскизные чертежи облицовки колоннОб удобстве и красоте

Естественно, объект должен быть красивым. Креативность и грамотность творческих решений подразумевается сама собой.

На практике это означает необходимость следующих шагов:

 

•        Индивидуальная аналитика исходной информации для проектирования, в том числе существующих разработок архитектурного решения, фирменного стиля, позиционирования и т.д.

•        Соблюдение технологии проектирования, то есть последовательности (этапов) проектирования, которая позволяет в сжатые сроки найти и выбрать решение, которое ляжет в основу всего объекта. Например, на основе одной стилеобразующей зоны здания предлагается ряд вариантов дизайнерских решений, из этих решений выбирается наиболее подходящий вариант, а по нему уже создается дизайн-проект всех остальных зон.

•        Соблюдение баланса креативности. К сожалению, на этапе проектирования, немногие заказчики и проектировщики думают о жизненном  цикле проектных  идей, а ведь разработанный дизайн должен «работать» не один год.

 

Проект торгового центра. Планировочное решение с границами арендаторовПроектирование – это создание информационной модели будущего строительства, которая  представляет собой техническую документацию, при этом требования к составу, содержанию и оформлению этой рабочей документации определяются  стандартами.

Если говорить об удобстве, которое безусловно должно лежать в основе любого проекта торгового центра (либо бизнес-центра), то оно начинается с разработки эргономичного архитектурно-планировочного решения, учитывающего необходимый баланс зон различного назначения и распределение основных потоков посетителей. Сюда же входит решение таких задач, как разработка системы навигации по зданию, организация систем безопасности и взаимосвязи с инженерными системами здания. Безусловно, в ходе работы над проектом требуется неукоснительное соблюдение действующих стандартов, норм и правил. 

При этом, разрабатывая «красивую картинку» и «удобные чертежи», которым суждено воплотиться в жизнь, необходимо также учитывать такие критерии, как стоимость применяемых материалов, сроки их поставки, последовательность этих поставок, стоимость изготовления и монтажа нестандартных конструкций, а также их сроки.   График поставок должен быть согласован с графиком производства строительных работ и т.д.

 

Система навигации. Проект торгового центраОб экономике

Все мы понимаем значение слова «экономика» и важность слова «экономия». В обоих случаях речь идёт о деньгах либо сохраненных, либо которые должны быть сохранены. В контексте проектирования бизнес-центров или объектов торговой недвижимости, этот фактор является одним из основных.

Мы разделяем экономические задачи на три части:

 

1)       Сделать красиво, качественно и недорого. Деньги, потраченные на качественный проект, практически всегда окупаются за счет квалифицированного выбора  и менеджмента поставки материалов, а также подбора и разработки эффективных технологий и решений, позволяющих сократить сроки и стоимость строительства.

2)       Объект должен стать «дороже» и привлекательнее. Архитектурные и дизайнерские решения являются одним из основных критериев, определяющих цену продажи/аренды объекта, а также его конкурентную привлекательность среди арендаторов и посетителей и, соответственно, доходность объекта. В этом случае проект воплощается в нечто осязаемое и видимое, что приносит инвестору прибыль, несоизмеримую с затратами на разработку проекта.

3)       Снижение вероятности рисков, которые при отсутствии соответствующего контроля качества проектных решений могут вылиться в значительные расходы в процессе строительства или эксплуатации объекта.

 

Рабочая документация. Раскладка плиткиФормула успешного проекта

Итак, на наш взгляд, основными факторами успешности проекта и, соответственно, требованиями, предъявляемыми к проектировщику коммерческой или торговой недвижимости, являются:

 

  • Творческие решения, которые должны быть одновременно креативными и компетентными.
  • Грамотный проектный менеджмент, предполагающий взаимодействие со всеми участниками девелоперского процесса, координация всех смежных решений.
  • Планирование и управление процессами проектирования, скоординированными в реальном времени с девелоперскими процессами и  его изменениями;  постоянный контроль качества проектных работ.
  • Менеджмент качества проектной документации, система  управления качеством проектных решений на основе международных стандартов.
  • Экономия денежных средств заказчика за счет предлагаемых (ориентированных на бюджет проекта) технологий и проектных решений; обеспечение минимизации рисковых расходов и издержек на всех этапах (проектирования, реализации и эксплуатации объекта).
  • Уменьшение сроков и стоимости реализации девелоперского проекта.

 

Архитектурное освещение фасадов торгового центраЧто дальше? Тенденции

Практически все девелоперы понимают важность архитектурно-дизайнерских решений для дальнейшего успеха проектируемого торгового центра или бизнес-парка.

К сожалению, востребованность российских проектировщиков на этот вид работ пока меньше, чем зарубежных, т.к. девелоперские компании подчас скептически оценивают креативные и менеджерские качества отечественных специалистов.

Действительно, такая позиция подкреплена богатым опытом работы как по московским, так и по региональным объектам. Однако за последние годы появился ряд российских проектных компаний, ориентированных на европейский уровень работы. Остается надеяться, что их работа со временем изменит сложившиеся негативные стереотипы.

К сожалению, профессионалов, которые понимают, что задачи успешности девелоперского проекта первичны, не так много, поэтому мы периодически наблюдаем в только открывшихся бизнес- и торговых центрах идеи и решения, которые не были актуальны уже в начале десятилетия. Подчас это объясняется тем, что данная область дизайна в России пока еще только развивается, а истинные цели и механизмы успешности проекта коммерческой недвижимости  в полной мере понимают только избранные европейские консалтинговые компании с опытом работы, исчисляемым десятками  лет. Что ж, российские девелоперы с каждым годом набирают этот опыт, так что в будущем количество успешных проектов, по всей видимости, будет возрастать.

 
         © 2001-2017 De-Viz.
         Зарегистрировано как электронное СМИ (Св. № ФС 77-22913).
         Все права защищены. Использование материалов сайта может
         осуществляться только с письменного разрешения компании De-Viz.